TUDO O QUE VOCÊ PRECISA SABER NA HORA DE COMPRAR UM IMÓVEL

     

                          Com o aumento da oferta de crédito, mais gente está realizando o sonho da casa própria. Contudo, para que esse sonho não se transforme em pesadelo, todo cuidado é pouco. Fatores como aparência, qualidade, tamanho, localização e, é claro, o preço, são as primeiras coisas que o futuro comprador observa. Mas essa é apenas a primeira etapa no processo de aquisição de um imóvel. Antes de bater o martelo, é fundamental pesquisar, também, os aspectos legais da transação. A fim de orientar o leitor, transcrevo aqui algumas das perguntas que me são feitas com mais frequência.

Gostei da casa. O que eu faço agora?

Se o imóvel passou na sua inspeção, está na hora de inspecionar o dono. Só é proprietário quem tem o registro do imóvel feito no cartório de registro de imóveis. Quem compra imóvel de quem não é dono não consegue
registrá-lo em seu nome e, portanto, não vai ser dono perante a lei.
Também é importante que o proprietário não tenha problemas com a justiça, como por exemplo, dívidas que possam acarretar a penhora do imóvel. Tudo isso pode ser comprovado mediante documentos como certidões negativas,
carnê do IPTU etc.

 

O que é a escritura pública?

A escritura pública é o documento por meio do qual o comprador se torna o novo proprietário do imóvel. Se o pagamento for a vista, o dono deve passar a escritura para o nome do comprador no mesmo momento. Se for a prazo, deve ser firmado um contrato particular de compra e venda. Somente após a quitação o proprietário é
obrigado a passar a escritura para o comprador. Cabe lembrar, também, que tanto o contrato de compra e venda quanto a escritura devem ser registrados no cartório de registro de imóveis.

 

Quem paga a escritura?

Quem paga é o comprador. Além da escritura, ele também precisa pagar o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

 

E se o proprietário não quiser passar a escritura após a quitação?

Nesse caso é necessário reunir os recibos que comprovem a quitação do imóvel e ingressar com uma ação judicial.

 

Posso comprar um imóvel cujo financiamento ainda não foi quitado?

Sim. Se a instituição financeira responsável pelo financiamento do imóvel aprovar a transação, o restante do financiamento poderá ser transferido para o seu nome. Mas se você fizer um acordo apenas com a pessoa que estava comprando o imóvel, sem o aval da financiadora, o contrato não terá validade.

 

É vantajoso adquirir um imóvel mais barato, mas cheio de dívidas?

Depende. A primeira coisa a verificar é a proporção entre a dívida e o valor do imóvel – segundo os especialistas, para que o negócio seja vantajoso para o comprador, a dívida não deve ser superior a 25% do valor do imóvel. Depois, é preciso verificar a natureza das dívidas.
Se forem do imóvel, como condomínio e IPTU, é mais fácil identificá-las e negociar sua liquidação. Entretanto, se as dívidas forem do proprietário, a situação é bem mais complicada e a resolução é demorada – principalmente se envolver processos de falência e disputas entre credores. E, convém não esquecer: você não poderá obter
um financiamento nem sacar o FGTS para adquirir um imóvel nessas condições.
 

MOTIVOS PARA PERDER A HERANÇA: DESERDAÇÃO E INDIGNIDADE

                      A lei brasileira exige que metade dos bens compreendidos pela herança sejam reservados aos herdeiros necessários do falecido, ou seja, os descendentes (filhos, netos e bisnetos), na falta desses, os ascendentes (pais, avós e bisavós) e o cônjuge. Para que haja a deserdação – isto é, a exclusão de um ou mais herdeiros necessários por meio de testamento – é preciso que existam motivos sérios. Em certos casos, mais graves, pode ocorrer a perda da herança por  indignidade, mesmo sem previsão testamentária.

                    Veja no link abaixo as explicações da doutora Ivone Zeger:

 

http://www.conjur.com.br/2015-abr-21/ivone-zeger-motivos-legislacao-perda-heranca

A COMPANHEIRA, O PAI, O IRMÃO… E UMA HERANÇA DE US$ 30 milhões

               Stieg Larsson tornou-se milionário após a morte. Por uma dessas incompreensíveis irônias do destino, o jornalista sueco de 50 anos não possuía nem um tostão no bolso quando sofreu um infarte fulminante ao subir as escadas do prédio onde trabalhava. Pouco depois, porém, seu livro, o primeiro de uma trilogia policial chamada Millennium, e que chegou às livrarias após a morte do autor, tornou-se um fenômeno mundial. Estima-se que seus livros já tenham rendido cerca de US$ 30 milhões, e isso sem contar futuras cifras provenientes de adaptações holywoodianas de sua obra.

               Talvez você esteja se perguntando o que a história de um escritor sueco que morreu antes de saber que seria rico e famoso tem a ver com uma coluna sobre Direito. Já vou explicar. Ocorre que a fortuna deixada por Larsson virou objeto de uma renhida batalha judicial disputada nos tribunais suecos, e que está mobilizando a opinião pública do país. Os protagonistas dessa guerra pelo espólio são, de um lado, o pai e o irmão do autor e, do outro, a companheira com quem ele vivia desde a adolescência, a arquiteta Eva Gabrielsson. O grande nó da questão é que a lei sueca não reconhece os direitos da companheira.
Para ser herdeira de Larsson, Eva teria de ser legalmente casada com ele ou, então, ser beneficiada em seu testamento. Inconformada, a arquiteta resolveu apelar à justiça. Mas, para complicar um pouco mais as coisas, o escritor deixou um testamento. Elaborado quando ele ainda era muito jovem, o documento assinado por Larssson beneficia uma agremiação comunista. Porém, como não segue determinados aspectos legais, o testamento foi invalidado. Assim, digladiam-se na arena
judicial a companheira injustiçada e Erland e Joakim Larsson, respectivamente pai e irmão do falecido escritor.

           Difícil saber como essa história vai acabar. Contudo, se situação semelhante houvesse ocorrido no Brasil, o resultado seria mais fácil de prever. Desde a promulgação da Constituição Federal de 1988, a legislação brasileira reconhece a união estável e os direitos do companheiro e da companheira. Entre esses direitos está o de herdar parte do que foi adquirido a título oneroso ao longo da união – mesmo que não tenha contribuído financeiramente para sua aquisição. A parte que lhe cabe irá depender da existência ou não de outros herdeiros. Se o casal teve filhos, a companheira ou o companheiro sobrevivente terá direito a uma parte igual a que lhes cabe. Se os filhos forem apenas do falecido, a companheira fica com metade do que couber a cada um dos descendentes. Não havendo descendentes (isto é, filhos, netos, bisnetos), mas existindo outros herdeiros, o companheiro ou companheira terá direito a receber um terço da herança. Lembrem-se, porém, que estamos falando apenas do que foi adquirido durante a união. A única hipótese na qual o companheiro herda tudo – inclusive o que foi adquirido antes da união estável – é no caso de o falecido não ter deixado nenhum outro herdeiro.

                  Sendo assim, se vivesse no Brasil, Eva ficaria com um terço da fortuna de Larsson, e o restante iria para o pai dele. E o irmão? Sinto informar, ficaria a ver navios. Acontece que, de acordo com nossa legislação, a existência de uma classe de herdeiros exclui a próxima. Isso significa que os ascendentes (pais, avós, bisavós) só herdam alguma coisa se o falecido não tiver descendentes. E os irmãos participam da herança apenas se o falecido não tiver deixado ascendentes, nem descendentes, nem cônjuge. Como o pai de Larsson está vivo, o irmão do autor ficaria, segundo nosso Código Civil, excluído da herança.
Ao contrário da lei sueca, no Brasil os membros de uma união estável são beneficiados – mas até certo ponto. Em se tratando de herança, a legislação brasileira ainda privilegia os que são oficialmente casados. O cônjuge só partilha a herança com os descendentes e os ascendentes do falecido. Na inexistência destes, o cônjuge é o único herdeiro. Já o companheiro tem de partilhá-la com qualquer herdeiro sucessível, isto é, também os com irmãos, tios ou primos do autor da herança. Além disso, antes que possa reivindicar qualquer coisa, o membro sobrevivente precisa ingressar com uma ação judicial para reconhecer a união estável, o que inclui a apresentação de uma série de provas que confirme a relação do casal. Para os que são casados, porém, a única comprovação necessária é a certidão de casamento. Essa situação não deixa de ser injusta para quem vive em união estável.

               Afinal, se nossos legisladores tiveram o bom senso de reconhecer esse tipo de relacionamento na Constituição e no Código Civil, por que mantê-lo em condição de inferioridade ao casamento no que diz respeito à distribuição da herança? Ainda assim, apesar dessas restrições, as pessoas que vivem em união estável têm mais vantagens no Brasil do que em outros países. A companheira de Larsson que o diga…

“MISCELÂNEA” NA FAMÍLIA

                      Família Lego! Família Mixed! Família Mosaico! Família Multifacetada…! Mas o que significa isso? Talvez você não as identifique pelo nome, mas com certeza conhece uma. Ou várias. Ou talvez até viva em uma delas. Todas essas novas denominações, na verdade, são as novas concepções populares de como estão sendo chamadas as famílias pluriparentais, ou, trocando em miúdos, aquelas que reúnem sob o mesmo teto pessoas oriundas de outros relacionamentos, os filhos que elas trouxeram dessas relações, seus atuais cônjuges ou companheiros, bem como a prole do novo casal. Deu para entender? Para simplificar, vou dar o seguinte exemplo: imagine uma mulher divorciada que tem dois filhos. Ela casa-se outra vez, tem um filho com o novo marido e os cinco passam a viver juntos. Isso é como popularmente estão sendo chamadas as tais famílias lego, mixed, mosaico…!

                           E como bem sabemos, esse tipo de formação familiar está se tornando cada vez mais comum. É, portanto, natural que surja uma série de dúvidas. Como fica a situação dessas famílias sob o ponto de vista da legislação? De que forma as relações entre seus membros são ordenadas juridicamente?
Antes de mais nada, é preciso esclarecer uma coisa. O fim de um casamento ou de uma união estável não implica de forma alguma na extinção do poder familiar do genitor que não detiver a guarda dos filhos. Ou seja, se você se divorciou e as crianças foram morar com sua ex-esposa, você continua detendo, juntamente com ela, o poder familiar sobre seus filhos. E se sua ex se casar ou contrair uma nova união, o poder familiar continua sendo seu – e não do padrasto. Isto significa que todas as decisões importantes relativas às crianças – como por exemplo, autorizações para viagens e tratamentos médicos, escolha da escola e outras – continuam cabendo a você, em conjunto com sua ex-esposa. Contudo, um pouco de bom senso é fundamental. É normal que padrastos e madrastas colaborem de alguma forma com a criação de
seus enteados, o que não deve ser visto como uma interferência, mas como uma simples questão de convivência.
E já que falamos de direitos, vamos agora falar de deveres. Se você paga pensão alimentícia à sua ex-mulher e ela se casa com outro, a obrigação é extinta. Mas, se você paga pensão aos seus filhos, terá de continuar pagando mesmo que sua ex-esposa contraia novas núpcias. Afinal, a obrigação de prover as necessidades de seu filho é sua, e não do padrasto.

                      E quanto ao enteado adotar o sobrenome do padrasto? Isto é possível? Diz a lei nº 11.924, de autoria do falecido deputado Clodovil Hernandez, que, havendo “motivos ponderáveis”, o enteado pode acrescentar a seu nome o sobrenome do padrasto ou da madrasta, desde que eles estejam de acordo, e desde que o sobrenome original não seja excluído. Por “motivos ponderáveis” pode-se entender, por exemplo, a existência de vínculos sócio-afetivos entre o enteado e seu padrasto ou madrasta e situações de abandono, de afastamento ou de negligência por parte do pai ou da mãe. Se o enteado for menor de 18 anos, ele deverá ser representado por seus pais. Caso um dos pais se oponha, cabe ao juiz decidir se os motivos são válidos. Porém, sendo ele maior de idade, a concordância dos pais não é necessária – basta que o padrasto ou a madrasta estejam de acordo.

                  É importante frisar que o acréscimo do sobrenome não constitui uma adoção, não altera a filiação que consta na certidão de nascimento do enteado nem extingue o poder familiar do pai ou da mãe. Assim, muitos juristas entendem que tal alteração não seria “suficiente” para alçar o enteado ao rol dos herdeiros necessários. Isso significa que seria pouco provável juridicamente, ao enteado ou enteada, vir a ter reconhecido o direito hereditário, quando da ocorrência do falecimento e abertura do inventário do padrasto ou madrasta, para fins de partilha de bens. Pela atual legislação, enteados não têm direito à herança deixada por seus padrastos e madrastas – exceto se eles decidirem beneficiar os filhos de seus cônjuges ou companheiros em seus testamentos. Por outro lado, os filhos continuam tendo direito à herança de seus pais mesmo que tenham adotado o sobrenome do padrasto ou da madrasta.

                       Na linguagem jurídica, padrastos, madrastas e enteados são chamados de parentes afins. E, de acordo com a legislação, parentes afins não podem se casar nem constituir união estável uns com os outros. Em outras palavras: mesmo sendo viúvo, separado ou divorciado, o padrasto não pode casar-se ou constituir união estável com sua enteada, nem a madrasta com seu enteado.

                     O País inteiro ainda se lembra, pois acompanhou o desfecho de um drama ocorrido no seio de uma “família mosaico”: o julgamento de Anna Carolina Jatobá e Alexandre Nardoni, acusados de matar a menina Isabella – filha dele e enteada dela. O episódio fez ressurgir a proposta, defendida por alguns juristas, de substituir os termos padrasto e madrasta, que já teriam uma certa conotação negativa desde os tempos de Branca de Neve, por “pai afim” e “mãe afim”. Contudo, a violência que atinge os menores em seu próprio lar não é perpetrada apenas por padrastos e madrastas, conforme se viu no caso de Isabella. Qualquer benefício concreto para as crianças só poderia advir de mudanças na legislação, na qualidade dos relacionamentos e na consciência dos adultos, e não na mera alteração das designações de parentesco.